По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По общему правилу, договор ренты заключают престарелые, одинокие люди, у которых отсутствуют родственники.
Особенностью договора ренты является то, что бывший собственник недвижимости получает периодические платежи, а плательщик ренты – ее в собственность.
Отличительной чертой договора ренты от других договоров, является то, что он в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению.
До недавнего времени, заключенный договор ренты подлежал обязательной государственной регистрации в регистрирующем органе.
Однако с 01 марта 2013 года вступил в законную силу Федеральный закон «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 30.12.2012 года № 302-ФЗ, в соответствии, с правилами которого изменилась регистрация сделок с недвижимым имуществом.
В соответствии с п. 8 ст. 2 названного Закона требования к регистрации сделок с недвижимым имуществом содержащиеся, в том числе и, статье 584 ГК РФ (договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты, заключенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, не подлежат применению.
Договор ренты будет считаться заключенным с момента подписания сторонами документа о передачи недвижимости.
Принятый закон не изменяет положений в части необходимости проведения государственной регистрации возникновения перехода, прекращения и ограничения прав. В связи с чем, необходима регистрация перехода права.
Право собственности на приобретенное имущество у получателя ренты возникнет с момента государственной регистрации права в регистрирующем органе.
Законодатель выделяет три основных вида договора ренты:
- постоянная рента;
- пожизненная рента;
- пожизненное содержание с иждивением.
Постоянная рента
Выплата рентных платежей по договору постоянной ренты сроком не ограничена. Право на получение ренты может переходить по наследству, может быть продано, подарено и реализовано иным образом. Однако получателями ренты могут быть только граждане или некоммерческие организации.
Рентные платежи по договору постоянной ренты представляют собой ежемесячные (ежеквартальные) выплаты денежных сумм в определенных договором размерах. Выплата денежных сумм может быть заменена передачей другого имущества, выполнением работ или оказанием услуг на ту же сумму. Если иное договором не предусмотрено, рента выплачивается ежеквартально.
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме и не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты (если более длительный срок не предусмотрен договором). При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Договор не может содержать условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп. Если же такое условие в договор включено — оно ничтожно. Однако договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.
Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
- плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
- плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
- в других случаях, предусмотренных договором.
Выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.
Пожизненная рента
При заключении договора пожизненной ренты рентные платежи будут выплачиваться только в течение жизни получателя ренты (или нескольких получателей — если договор ренты установлен в пользу нескольких граждан). Если договор ренты заключен в пользу нескольких человек, то после смерти одного из них все права по получению ренты переходят к остальным.
Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Пожизненное содержание с иждивением
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который, в свою очередь, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
По вопросам оформления договора ренты обращайтесь к нашим юристам и адвокатам в Краснодаре, проконсультируем и поможем!
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Имеет высшее экономическое образование - окончила Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ в г. Шахты по специальности бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности и юридическое образование – окончила Кисловодский институт экономики и права по специальности юриспруденция. Имеет опыт работы в административных органах, банковской сфере. Стаж работы более 20 лет.
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Имеет высшее юридическое образование. Окончила Московскую Государственную Академию права в 1993 г. Стаж по специальности с 1989 года. Стаж адвокатской деятельности 20 лет.
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Имеет высшее экономическое и юридическое образование.Окончил Кубанский Государственный Аграрный университет. Стаж работы с 2007 года. Начал работу в налоговом органе, где прошел путь от специалиста 1 разряда до главного налогового инспектора.